I 15 mercati immobiliari con i maggiori cali dei prezzi dopo il boom pandemico

Il boom immobiliare post-pandemia e il successivo crollo dei prezzi

Durante il boom immobiliare scatenato dalla pandemia, la domanda di abitazioni è cresciuta rapidamente grazie ai tassi di interesse ai minimi storici, agli stimoli economici e alla diffusione del lavoro da remoto. Secondo i ricercatori della Federal Reserve, sarebbe stato necessario un aumento del 300% delle nuove costruzioni per soddisfare la domanda esplosa in quel periodo. Tuttavia, l’offerta abitativa non è elastica e non può adeguarsi così rapidamente.

Il risultato è stato un surriscaldamento dei prezzi: nel giugno 2022, i valori immobiliari negli Stati Uniti erano saliti del 43,2% rispetto a marzo 2020. In alcune città, l’aumento è stato ancora più marcato: a Naples, in Florida, i prezzi sono cresciuti del 73%, ad Austin (Texas) del 73%, a Punta Gorda (Florida) del 71%, a Cape Coral-Fort Myers (Florida) del 70% e a North Port-Bradenton-Sarasota (Florida) del 69%.

Il brusco rallentamento del 2022 e la correzione dei prezzi

Con l’impennata dei tassi ipotecari nel 2022, il boom immobiliare pandemico si è esaurito. Da giugno 2022, il mercato nazionale ha avviato una fase di riassestamento: a marzo 2026, i prezzi delle case sono cresciuti solo del 2,2% rispetto a giugno 2022, mentre nello stesso periodo i salari settimanali degli statunitensi sono aumentati del 14,7%.

Tuttavia, in alcune aree metropolitane la correzione è stata più profonda, portando a veri e propri cali dei prezzi. Secondo un’analisi di ResiClub basata sull’indice Zillow Home Value, 15 dei 300 maggiori mercati immobiliari statunitensi registrano oggi prezzi inferiori di almeno il 10% rispetto ai picchi del 2022. Ecco la classifica delle aree più colpite:

• Austin-Round Rock-Georgetown, TX → -27,8%
• Punta Gorda, FL → -25,4%
• Cape Coral-Fort Myers, FL → -18,9%
• North Port-Sarasota-Bradenton, FL → -17,5%
• New Orleans-Metairie, LA → -13,8%
• Houma-Thibodaux, LA → -13,2%
• Boulder, CO → -11,8%
• Phoenix-Mesa-Chandler, AZ → -11,6%
• Naples-Marco Island, FL → -11,5%
• Lake Charles, LA → -11,4%
• San Antonio-New Braunfels, TX → -11,2%
• San Francisco-Oakland-Berkeley, CA → -11,0%
• Denver-Aurora-Lakewood, CO → -10,6%
• Dallas-Fort Worth-Arlington, TX → -10,1%
• Boise City, ID → -10,1%

Le dinamiche regionali: perché il Sud e il West sono più colpiti

Molti dei mercati con i cali più significativi si trovano nel Sud e nel West degli Stati Uniti, aree che durante la pandemia hanno registrato una forte crescita demografica e un’impennata dei prezzi immobiliari, spesso al di sopra delle possibilità di reddito locale. Con il rallentamento delle migrazioni interne post-pandemia e l’aumento dei tassi ipotecari, città come Punta Gorda (Florida) e Austin (Texas) hanno faticato a sostenere i prezzi elevati, basandosi esclusivamente sul reddito locale.

La situazione è stata aggravata dalla sovrapproduzione di nuove abitazioni nel Sun Belt, dove i costruttori, per mantenere le vendite, hanno ridotto i prezzi o introdotto altre misure di accessibilità economica.

Non tutti i mercati sono in calo: alcune eccezioni

Nonostante i cali generalizzati, alcuni mercati mostrano segni di ripresa. A New Orleans, ad esempio, i prezzi sono in aumento dello 2,1% su base annua, mentre in alcune zone di San Francisco si registrano segnali di ripresa nella primavera 2024.

Le prospettive future del mercato immobiliare statunitense

La correzione dei prezzi immobiliari negli Stati Uniti continua a essere disomogenea. Mentre alcune aree faticano a recuperare, altre mostrano primi segnali di stabilizzazione. Tuttavia, il divario tra salari e prezzi delle abitazioni rimane un fattore critico, soprattutto nelle regioni che hanno vissuto il boom più intenso durante la pandemia.

«La correzione dei prezzi non è uniforme e dipende da fattori locali come l’offerta abitativa, la domanda e le dinamiche economiche regionali», ha dichiarato un analista di ResiClub.