15 marchés immobiliers américains en forte baisse des prix depuis la fin du boom pandémique

La pandémie a provoqué un boom immobilier sans précédent aux États-Unis, alimenté par des taux d’intérêt historiquement bas, des plans de relance économique et l’essor du télétravail. Selon des chercheurs de la Réserve fédérale, la construction de nouveaux logements aurait dû augmenter de 300 % pour répondre à la demande explosive de cette période.

Contrairement à la demande, l’offre de logements n’est pas aussi flexible et ne peut pas s’adapter rapidement. Résultat : le marché s’est retrouvé en pénurie d’inventaire actif, faisant flamber les prix. En juin 2022, les prix immobiliers américains avaient ainsi grimpé de 43,2 % par rapport à mars 2020. Certaines métropoles ont enregistré des hausses encore plus spectaculaires, comme Naples (+73 %), Austin (+73 %), Punta Gorda (+71 %) ou Cape Coral-Fort Myers (+70 %).

Cependant, la hausse des taux hypothécaires en 2022 a mis fin à ce boom. Depuis juin 2022, le marché immobilier national est en phase de recalibrage. Entre juin 2022 et mars 2026, les prix ont progressé de seulement 2,2 %, tandis que les revenus hebdomadaires des travailleurs américains ont augmenté de 14,7 % sur la même période.

Certains marchés, en revanche, ont connu une correction plus marquée. Une analyse de ResiClub, basée sur l’indice Zillow Home Value, révèle que 15 des 300 plus grandes métropoles américaines affichent des prix immobiliers inférieurs d’au moins 10 % à leur pic de 2022 ce printemps. Voici les marchés les plus touchés :

• Austin-Round Rock-Georgetown (Texas) : -27,8 %
• Punta Gorda (Floride) : -25,4 %
• Cape Coral-Fort Myers (Floride) : -18,9 %
• North Port-Sarasota-Bradenton (Floride) : -17,5 %
• La Nouvelle-Orléans (Louisiane) : -13,8 %
• Houma-Thibodaux (Louisiane) : -13,2 %
• Boulder (Colorado) : -11,8 %
• Phoenix-Mesa-Chandler (Arizona) : -11,6 %
• Naples-Marco Island (Floride) : -11,5 %
• Lake Charles (Louisiane) : -11,4 %
• San Antonio-New Braunfels (Texas) : -11,2 %
• San Francisco-Oakland-Berkeley (Californie) : -11,0 %
• Denver-Aurora-Lakewood (Colorado) : -10,6 %
• Dallas-Fort Worth-Arlington (Texas) : -10,1 %
• Boise City (Idaho) : -10,1 %

Cette baisse des prix ne signifie pas pour autant que tous ces marchés sont encore en déclin. À La Nouvelle-Orléans, par exemple, les prix ont augmenté de 2,1 % sur un an. De même, certaines zones de San Francisco montrent des signes de reprise au printemps 2024.

Les marchés les plus affectés se concentrent principalement dans le Sud et l’Ouest montagneux, régions qui avaient connu une forte croissance pendant la pandémie. Ces zones, autrefois attractives pour les travailleurs en télétravail, dépendent désormais davantage des revenus locaux pour soutenir des prix immobiliers devenus inaccessibles. L’afflux de nouvelles constructions dans le Sud des États-Unis a également accentué la pression à la baisse, les promoteurs étant souvent contraints de réduire leurs prix ou d’offrir des conditions plus avantageuses pour écouler leurs stocks.