Massachusetts moet ‘prikkelbestendige’ woningwet aannemen: Marblehead toont de problemen

Een golfbaan als ‘oplossing’ voor woningnood

In het exclusieve Marblehead, Massachusetts, ontstond onlangs een opvallende discussie over de vraag of inwoners ‘kleinzielig’ handelen door een golfbaan te herbestemmen om te voldoen aan de strenge woningbouwwetten van de staat. David Modica, een inwoner, vroeg tijdens een Town Meeting of de gemeenschap niet ‘kleinzielig’ bezig was door een golfbaan om te vormen tot een locatie waar volgens de wet nieuwe woningen gebouwd moeten kunnen worden – ook al is het onwaarschijnlijk dat dit daadwerkelijk gebeurt.

De vraag van Modica werd viraal, mede omdat een lid van de planningcommissie toegaf dat de herbestemming niet bedoeld was om daadwerkelijk nieuwe woningen te realiseren, maar slechts om aan de papieren eisen van de staat te voldoen. De discussie werd breed opgepakt in lokale en nationale media, waaronder The Wall Street Journal.

De MBTA Communities Act: een wet met haken en ogen

De wet waarover gesproken wordt, is de MBTA Communities Act, aangenomen in 2021. Deze wet verplicht gemeenten in de buurt van openbaar vervoer om nieuwe zones aan te wijzen waar multifunctionele woningen by-right gebouwd mogen worden – zonder speciale vergunningen of discretionaire goedkeuringen. Daarnaast stelt de wet minimale eisen aan de omvang van deze zones en het aantal toegestane woningen.

Marblehead moest bijvoorbeeld minimaal 27 hectare herbestemmen voor ten minste 867 nieuwe woningen. Toch bleek de aanpak problematisch: de staat laat het aan anti-woningbouwgemeenten zelf over om de herbestemming uit te voeren, terwijl deze gemeenten vaak juist tegenstander zijn van woningbouw.

Lokale democratie als obstakel

In Massachusetts hebben gemeenten sterke systemen van directe democratie, zoals Town Meetings en referenda. In Marblehead werden zoneringsplannen die aan de wet voldeden, tweemaal door inwoners afgewezen of teruggedraaid. De gemeente was een van negen die in januari 2025 door de procureur-generaal van Massachusetts, Andrea Campbell, werden aangeklaagd voor het niet naleven van de wet.

De zaak in Marblehead toont aan dat de huidige aanpak van Massachusetts om woningbouw te stimuleren, faalt. Gemeenten die geen woningen willen bouwen, kunnen de wet eenvoudig omzeilen door procedures te vertragen of plannen te blokkeren. Dit ondermijnt het doel van de wet: het versnellen van woningbouw.

Wat is de oplossing?

Experts pleiten voor een ‘prikkelbestendige’ woningwet, waarbij de staat een actievere rol speelt. Mogelijke maatregelen zijn:

• Het instellen van duidelijke, bindende deadlines voor gemeenten om aan de eisen te voldoen;
• Het centraliseren van besluitvorming bij de staat om lokale blokkades te voorkomen;
• Het belonen van gemeenten die daadwerkelijk woningen bouwen en het straffen van gemeenten die de wet negeren.

«De huidige wetgeving geeft gemeenten te veel ruimte om de regels te omzeilen. Als Massachusetts echt meer huizen wil bouwen, moet de staat ingrijpen en de wet ‘prikkelbestendig’ maken.» – David Modica, inwoner van Marblehead

Breder probleem: woningnood in de VS

De discussie in Marblehead is geen uitzondering. In steden als Portland, Maine, blijkt dat strenge woningbouwregels de ontwikkeling van nieuwe huizen ernstig vertragen. Ook in andere staten worstelen gemeenten met de balans tussen lokale belangen en de noodzaak om betaalbare woningen te realiseren.

De vraag is niet alleen of Marblehead ‘kleinzielig’ handelt, maar of de staat Massachusetts de juiste instrumenten heeft om woningbouw daadwerkelijk te versnellen. Zonder aanpassingen blijft de wet een papieren tijger, terwijl de woningnood in de staat alleen maar groeit.