Pasar Properti AS Terbelah: Negara Bagian dengan Persediaan Rumah Paling Melimpah dan Paling Ketat Saat Ini

Pasokan Rumah di AS: Dinamika Pasar yang Beragam

Sejak booming properti pasca-pandemi mereda pada 2022, dinamika pasar properti di Amerika Serikat perlahan beralih dari dominasi penjual ke pembeli. Namun, pergeseran ini tidak terjadi secara seragam di seluruh negara bagian. Pasar lokal yang mengalami peningkatan persediaan rumah di atas level pra-pandemi 2019 cenderung menunjukkan pertumbuhan harga yang lebih lambat, bahkan penurunan harga. Sebaliknya, wilayah dengan persediaan yang masih jauh di bawah level 2019 justru menunjukkan ketahanan harga yang lebih baik.

Tren Persediaan Nasional

Menurut data terbaru dari Realtor.com, persediaan rumah aktif di AS meningkat sebesar 4,6% secara tahun-ke-tahun per 30 April 2026. Angka ini melambat dibandingkan periode sebelumnya, di mana pertumbuhan tahunan mencapai 30,6%. Meskipun demikian, persediaan nasional masih berada di bawah level pra-pandemi 2019, yakni 11,8% lebih rendah dibandingkan April 2019.

Beberapa wilayah di Midwest dan Timur Laut masih mengalami kelangkaan persediaan yang relatif ketat. Data persediaan rumah aktif per April dari tahun ke tahun menunjukkan tren berikut:

• April 2017: 1.198.424 rumah
• April 2018: 1.102.064 rumah
• April 2019: 1.137.198 rumah
• April 2020: 941.733 rumah
• April 2021: 435.663 rumah (booming pasca-pandemi)
• April 2022: 379.978 rumah (booming pasca-pandemi)
• April 2023: 562.966 rumah
• April 2024: 734.318 rumah
• April 2025: 959.251 rumah
• April 2026: 1.002.935 rumah

Jika tren pertumbuhan persediaan saat ini (+43.684 rumah per tahun) terus berlanjut, diperkirakan persediaan aktif akan mencapai 1.046.619 rumah pada April 2027. Namun, ini bukanlah prediksi, melainkan ilustrasi matematis jika tren saat ini berlanjut.

Perbedaan Antara Negara Bagian

Meskipun sebagian besar negara bagian mengalami peningkatan persediaan rumah secara tahun-ke-tahun, kecepatan pertumbuhannya melambat di banyak wilayah. Bahkan, Florida—yang sebelumnya menjadi salah satu pasar terlemah dalam dua tahun terakhir—kini mencatat penurunan persediaan sebesar 12% secara tahun-ke-tahun.

Data persediaan rumah aktif per negara bagian menunjukkan variasi yang signifikan. Negara bagian dengan pertumbuhan persediaan tertinggi meliputi:

• Texas (+20%)
• Georgia (+18%)
• Tennessee (+15%)

Sementara itu, negara bagian dengan persediaan yang masih ketat antara lain:

• New York (-5%)
• Illinois (-3%)
• Massachusetts (-2%)

Implikasi bagi Pembeli dan Penjual

Perbedaan persediaan ini menciptakan pasar yang terbelah. Di wilayah dengan persediaan melimpah, pembeli memiliki lebih banyak pilihan dan daya tawar yang lebih kuat. Sebaliknya, di wilayah dengan persediaan ketat, persaingan antar pembeli tetap tinggi, menjaga harga tetap stabil atau bahkan meningkat.

Analis pasar properti menekankan pentingnya memantau tren persediaan dan bulan pasokan untuk memahami momentum harga. Jika persediaan meningkat dengan cepat sementara rumah tetap lama di pasar, hal ini dapat mengindikasikan melemahnya harga. Sebaliknya, jika persediaan menurun dengan cepat di luar pola musiman, hal ini dapat menunjukkan pasar yang didominasi oleh penjual.

"Dinamika pasar properti saat ini sangat bervariasi antar wilayah. Pembeli di beberapa negara bagian memiliki keuntungan besar, sementara di wilayah lain, persaingan masih sangat ketat," ujar seorang analis pasar properti.

Kesimpulan

Meskipun persediaan rumah di AS secara keseluruhan meningkat, pergeseran ini tidak merata di seluruh negara bagian. Pembeli di wilayah dengan persediaan melimpah memiliki posisi tawar yang lebih baik, sementara di wilayah lain, persaingan tetap tinggi. Tren ini menunjukkan bahwa pasar properti AS sedang mengalami fase transisi, dengan dinamika yang berbeda-beda di setiap wilayah.