שוק הדיור בישראל: היכן יש עודף היצע ולהיכן נותר מחסור בדירות?

מאז סיום הבום בשוק הדיור בעקבות מגפת הקורונה ב-2022, חל שינוי הדרגתי בכוח המיקוח בין מוכרים לקונים בשוק הנדל"ן האמריקאי. מגמה זו אינה אחידה בכל רחבי המדינה: במדינות שבהן ההיצע של דירות פעילות עלה מעל לרמות שלפני המגפה, נרשמה צמיחה מתונה יותר במחירי הדיור ואף ירידות מחירים במקרים מסוימים. מנגד, במדינות שבהן ההיצע נותר נמוך משמעותית מרמות 2019, המחירים נותרו יציבים יחסית.

על פי נתוני Realtor.com, ההיצע הלאומי של דירות פעילות עלה ב-4.6% בין אפריל 2025 לאפריל 2026, אך קצב הגידול הואט בהשוואה לשנה הקודמת, אז נרשם זינוק של 30.6%. למרות העלייה, ההיצע עדיין נמוך ב-11.8% מרמות אפריל 2019. חלקים מסוימים במדינות המרכז והצפון מזרח, בעיקר, עדיין סובלים ממחסור בהיצע יחסי.

נתוני ההיצע הלאומי לדירות פעילות לפי שנים:

• אפריל 2017: 1,198,424
• אפריל 2018: 1,102,064
• אפריל 2019: 1,137,198
• אפריל 2020: 941,733
• אפריל 2021: 435,663 (שיא הבום בתקופת הקורונה)
• אפריל 2022: 379,978 (שיא הבום בתקופת הקורונה)
• אפריל 2023: 562,966
• אפריל 2024: 734,318
• אפריל 2025: 959,251
• אפריל 2026: 1,002,935

אם קצב הגידול הנוכחי יימשך (עלייה של 43,684 דירות בשנה), ההיצע הלאומי צפוי להגיע ל-1,046,619 דירות פעילות עד אפריל 2027. חשוב לציין כי מדובר בתרחיש תיאורטי בלבד.

שינויים בהיצע הדירות לפי מדינות (שינוי שנתי באפריל 2025 לעומת אפריל 2026):

ברוב המדינות נרשמת עלייה בהיצע הדירות, אך קצב הגידול מאט בהדרגה. פלורידה, למשל, שהייתה אחד האזורים החלשים ביותר בשוק הדיור בשנים האחרונות, חווה כעת ירידה קלה בהיצע הדירות בשיעור של 12% לעומת השנה שעברה.

למרות העלייה הכללית בהיצע, חלק מהשווקים המקומיים עדיין סובלים ממחסור יחסי. ResiClub מדווח כי אזורים מסוימים במדינות המרכז והצפון מזרח ממשיכים להיתקל בקשיים ברכישת דירות, בעיקר בשל ביקוש גבוה והיצע נמוך.