Dlaczego bipartyjna krucjata przeciwko inwestorom mieszkaniowym nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań

W marcu Senat Stanów Zjednoczonych przyjął projekt ustawy wprowadzającej szereg zmian w federalnych programach dotacyjnych i regulacjach. Choć większość zapisów ma na celu zwiększenie podaży mieszkań, jedna z ostatnich poprawek może przynieść odwrotny skutek. Zakazuje ona inwestorom posiadania więcej niż 350 jednorodzinnych nieruchomości na wynajem. Inwestorzy mogliby nadal nabywać domy budowane z myślą o wynajmie, jednak musieliby je sprzedać w ciągu siedmiu lat.

Zdaniem ekspertów takie ograniczenia mogą doprowadzić do spadku rocznej liczby nowo budowanych mieszkań, co wbrew założeniom ustawy pogorszy sytuację na rynku mieszkaniowym. Zwolennicy zakazu twierdzą, że jest on konieczny, aby chronić domy dla właścicieli. „Ogromna większość Amerykanów, niezależnie od przynależności partyjnej, chce powstrzymać prywatne fundusze od wykupu jednorodzinnych domów”, powiedziała senator Elizabeth Warren (D–Mass.) podczas debaty w Senacie po przyjęciu ustawy.

Badania przeprowadzone przez lewicowe organizacje Groundwork Collaborative i Data for Progress pokazują, że 73 proc. prawdopodobnych wyborców popiera taki zakaz. Politycy zarówno z lewicy, jak i z prawicy coraz częściej obwiniają wielkich inwestorów za wzrost cen nieruchomości. To jeden z nielicznych punktów, w których zgodzili się J.D. Vance i Tim Walz podczas debaty wiceprezydenckiej w 2024 roku. W styczniu prezydent Donald Trump wydał rozporządzenie nakazujące federalnym agencjom ograniczenie zakupu domów przez duże instytucje inwestycyjne. Wezwał również Kongres do wprowadzenia bardziej rygorystycznego zakazu.

Pomimo swej pozornej popularności wśród wyborców, takie ograniczenia działają na niekorzyść celów zwiększenia liczby nowo budowanych mieszkań i poprawy dostępności mieszkań. W ostatnich latach nowe osiedla jednorodzinnych domów budowanych z myślą o wynajmie stanowiły od 3 proc. do 10 proc. nowej podaży mieszkań. Obecnie w całym kraju w budowie znajduje się 160 tys. takich jednostek. Jeśli inwestorzy będą zmuszeni do sprzedaży swoich budynków, prawdopodobnie zrezygnują z ich budowy. Zamiast zwiększać liczbę dostępnych domów, zakaz doprowadzi do ich deficytu.

Najbardziej ucierpią osoby, które nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego lub nie chcą go brać. Twierdzenie, że wielcy inwestorzy podnoszą ceny mieszkań, nie znajduje potwierdzenia w danych. Obecnie posiadają oni zaledwie 0,7 proc. jednorodzinnych domów w kraju, a w ostatnich latach byli netto sprzedawcami takich nieruchomości. Ich udział w rynku jest zbyt niewielki, aby mogli wpływać na ogólny wzrost cen mieszkań.

Bardziej prawdopodobnym powodem wzrostu cen są regulacyjne ograniczenia dotyczące budowy nowych mieszkań. Projekt ustawy senackiej próbuje częściowo rozwiązać ten problem, znosząc federalne regulacje dotyczące domów modułowych, zwalniając nowe budownictwo z federalnych przeglądów środowiskowych oraz redystrybuując środki dotacyjne do gmin, które rzeczywiście budują nowe mieszkania. Niestety, do tych technicznych, aczkolwiek pożądanych zmian, dołączono populistyczne zapisy, które mogą przynieść odwrotny skutek.