La guerre bipartisane contre les investisseurs immobiliers ne rendra pas le logement plus abordable

En mars, le Sénat américain a adopté un projet de loi modifiant les subventions fédérales et les réglementations. Bien que la majorité des dispositions visent à augmenter l'offre de logements, une clause récente, ajoutée en dernière minute, pourrait compromettre cet objectif. Cette mesure interdit aux investisseurs de posséder plus de 350 maisons locatives unifamiliales. Ils pourraient toujours acquérir des logements construits pour la location, mais seraient contraints de les revendre dans un délai de sept ans.

Si cette restriction est adoptée, le projet de loi, qui aurait autrement un impact positif modéré sur l'offre de logements, risquerait de réduire la construction annuelle. Les partisans de l'interdiction des grands investisseurs estiment qu'elle est nécessaire pour préserver les logements occupés par leurs propriétaires. « Une écrasante majorité d'Américains, toutes tendances politiques confondues, veulent empêcher les fonds d'investissement de s'emparer des maisons unifamiliales », a déclaré la sénatrice Elizabeth Warren (D-Mass.) lors d'un discours au Sénat après l'adoption du projet de loi. « Ce texte y contribue ».

Warren a raison de souligner le soutien populaire à une interdiction des achats de maisons unifamiliales par les entreprises. Un sondage mené par les groupes progressistes Groundwork Collaborative et Data for Progress révèle que 73 % des électeurs probables soutiennent cette mesure. Les politiques de gauche comme de droite accusent de plus en plus les grands investisseurs d'avoir fait monter les prix de l'immobilier. C'était d'ailleurs l'un des rares points d'accord entre J.D. Vance et Tim Walz lors du débat des vice-présidents de 2024. En janvier, le président Donald Trump a signé un décret ordonnant aux agences fédérales de limiter les achats de logements par les grands investisseurs institutionnels. Il a également exhorté le Congrès à adopter une interdiction plus large.

Malgré leur popularité bipartisane, ces restrictions vont à l'encontre des objectifs d'augmentation de la construction de logements et de réduction de leur coût. Ces dernières années, les nouvelles communautés de maisons unifamiliales construites pour la location représentent entre 3 % et 10 % des nouveaux logements. On dénombre actuellement 160 000 de ces unités en cours de développement dans tout le pays. Si les investisseurs sont contraints de vendre leurs projets locatifs, ils pourraient décider de ne plus en construire du tout. Loin d'augmenter le nombre de logements disponibles pour les familles, cette mesure réduirait l'offre.

Cette interdiction pénaliserait particulièrement les personnes qui ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire ou qui ne souhaitent pas en contracter un. L'idée selon laquelle les grands investisseurs rendent le logement plus cher ne résiste pas à l'analyse. Ils ne possèdent que 0,7 % des maisons unifamiliales du pays, et ces dernières années, ils ont été des vendeurs nets. Malgré les critiques dont ils font l'objet, ces investisseurs ne peuvent pas être responsables de la hausse générale des prix, compte tenu de leur part de marché extrêmement réduite.

Une explication plus plausible réside dans les restrictions réglementaires qui freinent la construction de nouveaux logements. Le projet de loi du Sénat tente d'aborder ce problème en supprimant les réglementations fédérales sur les logements préfabriqués, en exemptant les nouveaux logements des évaluations environnementales fédérales et en redistribuant les fonds fédéraux aux communautés qui construisent effectivement de nouveaux logements. Cependant, il associe ces réformes techniques, bien que bienvenues, à des mesures populistes qui auraient l'effet inverse.