Por que a guerra bipartidária contra investidores imobiliários não tornará a moradia mais acessível

Em março, o Senado dos Estados Unidos aprovou um projeto de lei com ajustes em programas federais de subsídios e regulamentações. Embora a maioria das medidas vise ampliar a oferta de moradias, uma emenda inserida na reta final do processo impõe limites aos investidores: eles não poderão possuir mais de 350 imóveis residenciais para aluguel. Além disso, os investidores poderão adquirir apenas residências construídas para locação, desde que sejam vendidas em até sete anos.

Essa restrição, embora bem-intencionada, pode ter o efeito contrário ao pretendido. Especialistas apontam que a medida provavelmente reduzirá a construção anual de novas casas, prejudicando o objetivo central do projeto. A justificativa para a proibição é preservar a ocupação por proprietários, mas os dados mostram que os grandes investidores representam apenas 0,7% do mercado imobiliário nos EUA.

Defensores da proibição argumentam que é necessária para conter a compra de imóveis por fundos imobiliários. A senadora Elizabeth Warren (D-Mass.) afirmou, após a aprovação do projeto: "Uma esmagadora maioria dos americanos, independentemente de partido, quer evitar que fundos de private equity adquiram casas unifamiliares". Um levantamento da Groundwork Collaborative e Data for Progress revelou que 73% dos eleitores em potencial apoiam a medida.

Políticos de esquerda e direita têm culpado os grandes investidores pelo aumento dos preços dos imóveis. Durante o debate vice-presidencial de 2024, J.D. Vance e Tim Walz chegaram a um consenso nesse ponto. Em janeiro, o presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva para limitar as compras de imóveis por investidores institucionais e pediu ao Congresso que formalizasse a proibição.

No entanto, especialistas alertam que tais restrições podem agravar a crise habitacional. Nos últimos anos, comunidades de casas unifamiliares construídas para locação representaram entre 3% e 10% das novas moradias nos EUA. Atualmente, há 160 mil unidades desse tipo em fase de desenvolvimento. Se os investidores forem obrigados a vender esses empreendimentos, é provável que desistam de construí-los.

A proibição não apenas reduziria a oferta de moradias, como também prejudicaria quem não consegue ou não quer obter um financiamento imobiliário. Além disso, os dados mostram que os grandes investidores têm sido vendedores líquidos no mercado, ou seja, não estão comprando mais imóveis do que vendendo.

Outro fator que contribui para o aumento dos preços é a regulação excessiva na construção de novas moradias. O projeto do Senado tenta contornar esse problema ao revogar normas federais sobre habitações modulares, isentar novas construções de revisões ambientais federais e realocar recursos para comunidades que efetivamente constroem novas moradias. No entanto, essas reformas técnicas são acompanhadas por medidas populistas que podem ter o efeito oposto ao desejado.