양당이 합의한 주택 투자자 규제, 오히려 주택 공급을 감소시킬 수 있다

미국 상원이 지난 3월 통과시킨 주택 관련 법안은 연방 보조금 프로그램과 규제를 일부 개정한 내용을 담고 있다. 이 법안의 대부분은 주택 공급을 늘리는 데 초점을 맞추고 있지만, 막판에 추가된 한 조항은 이 목표를 훼손할 수 있는 위험이 있다. 그 조항은 투자자들이 단독 주택 임대용으로 보유할 수 있는 주택 수를 350채로 제한하는 것이다.

이 규제에 따르면, 투자자들은 임대용으로 지어진 주택을 매입할 수는 있지만, 7년 이내에 매각해야 한다. 이러한 제한으로 인해 이 법안은 원래 modest한 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됐지만, 실제로는 연간 주택 건설량을 감소시킬 가능성이 크다.

투자자 규제 찬성론자들의 주장

이러한 대규모 투자자 규제가 필요한 이유는 주택 소유권을 보호하기 위해서라는 주장이 있다. 민주당 소속 엘리자베스 워런 상원의원은 법안 통과 후 상원 연설에서 "압도적 다수의 미국인들이 사기업이 단독 주택을 사들이는 것을 막기를 원한다"며 이 법안이 precisely 그 목적을 달성한다고 밝혔다. 워런의 발언은 좌파 성향 단체인 Groundwork Collaborative와 Data for Progress가 실시한 여론조사 결과와도 일치하는데, 이 조사에 따르면 유권자의 73%가 기업의 단독 주택 매입을 금지하는 정책을 지지한다고 응답했다.

좌파와 우파를 가리지 않고 많은 정치인들이 대규모 투자자들을 주택 가격 상승의 원인으로 지목하고 있다. 2024년 부통령 토론회에서 J.D. 밴스와 팀 월즈도 이 문제에 대해 공감대를 보였다. 또한 도널드 트럼프 대통령은 지난 1월 행정명령을 통해 연방 기관들이 대규모 기관 투자자들의 주택 매입을 제한하도록 지시했으며, 의회에 더 광범위한 금지 조치를 법제화할 것을 촉구했다.

규제의 역효과와 시장 실태

이러한 규제는 주택 건설 증가와 affordability 개선이라는 본래의 목표와는 반대로 작용할 수 있다. 최근 몇 년간 임대용으로 지어진 신규 단독 주택 커뮤니티는 전체 신규 주택의 3%에서 10%를 차지했으며, 현재 전국적으로 16만 가구 규모의 임대용 주택이 건설 중이다. 투자자들이 이러한 build-to-rent 커뮤니티를 매각하도록 강제된다면, 그들은 결국 신규 건설 itself을 포기할 가능성이 크다. 결과적으로 이 조항은 주택을 더 많이 제공한다는 목표와는 반대로, 주택 공급을 줄이는 결과를 초래할 수 있다.

이 규제는 특히 주택 담보 대출을 받을 수 없거나 원하지 않는 사람들에게 큰 타격을 줄 수 있다. 대규모 투자자들이 주택 가격을 상승시키는 주범이라는 주장은 사실과 다르다. 대규모 투자자들은 미국 단독 주택의 0.7%에 불과하며, 최근에는 오히려 이러한 주택을 매각하는 net seller로 활동하고 있다. 시장에서 차지하는 비중이 매우 적기 때문에, 이들이 주택 가격 상승의 주된 원인이라고 보기는 어렵다.

규제와 건설 규제의 불균형

주택 가격 상승의 더 plausible한 원인은 신규 주택 건설에 대한 규제적 제한에 있다. 상원의 주택 법안은 제조 주택에 대한 연방 규제를 폐지하고, 신규 주택에 대한 환경 검토를 면제하며, 주택 건설을 늘리는 지역으로 보조금 재분배를 통해 이 문제를 일부 해결하려고 노력하고 있다. 그러나 이 법안은 이러한 기술적인 개혁과 동시에 대중적 인기를 얻기 위한 규제 조치를 결합함으로써, 오히려 역효과를 낼 수 있는 위험이 있다.