המלחמה הדו-מפלגתית בהשקעות דיור: מדוע היא לא תוזיל את מחירי הדיור?

הסנאט האמריקאי אישר לאחרונה חוק שכלל שינויים בתוכניות המענקים הפדרליות ובתקנות הדיור. רוב הסעיפים בחוק נועדו להגדיל את היצע הדיור, אך אחד מהם עלול לסכל מטרה זו. הסעיף, שהוסף ברגע האחרון, אוסר על משקיעים לרכוש יותר מ-350 בתים להשכרה חד-משפחתיים. המשקיעים יוכלו עדיין לרכוש בתים שנבנו למטרת השכרה, אך יהיו חייבים למכור אותם תוך שבע שנים.

בגלל המגבלות הללו, החוק שעלול היה לתרום באופן צנוע להגדלת היצע הדיור, צפוי דווקא להפחית את בניית הבתים השנתית. תומכי האיסור על משקיעים גדולים טוענים כי הוא נחוץ כדי לשמור על בתים בבעלות פרטית. "רוב מוחלט של האמריקאים, ללא קשר להשתייכות מפלגתית, רוצים לעצור את רכישת בתי מגורים חד-משפחתיים על ידי קרנות פרטיות," אמרה הסנאטורית אליזבת וורן (דמוקרטית ממסצ'וסטס) לאחר אישור החוק. "חוק זה עושה בדיוק את זה."

וורן צודקת באשר לתמיכה הציבורית באיסור על רכישת בתים חד-משפחתיים על ידי תאגידים. סקר שנערך על ידי קבוצות שמאלניות כמו Groundwork Collaborative ו-Data for Progress מצא כי 73% מהבוחרים הפוטנציאליים תומכים במדיניות זו. פוליטיקאים משמאל ומימין מאשימים יותר ויותר את המשקיעים הגדולים בעליית מחירי הדיור. זו הייתה אחת הסוגיות הבודדות שעליהן הסכימו ג'יי די ואנס וטים וולז במהלך עימות סגני הנשיאות ב-2024. בינואר, הנשיא דונלד טראמפ הוציא צו מנהלי המורה לסוכנויות הפדרליות להגביל רכישת בתים על ידי משקיעים מוסדיים גדולים. הוא אף קרא לקונגרס לאמץ איסור רחב יותר.

למרות הפופולריות הדו-מפלגתית של המגבלות הללו, הן עומדות בסתירה למטרות הגדלת בניית הבתים והפיכת הדיור לזמין יותר. בשנים האחרונות, שכונות חדשות של בתים חד-משפחתיים שנבנו למטרת השכרה מהוות בין 3% ל-10% מכלל הבתים החדשים שנבנו. כיום ישנם 160,000 יחידות כאלה בתהליכי בנייה ברחבי המדינה. אם המשקיעים ייאלצו למכור את קהילות השכירות שלהם, סביר להניח שהם יפסיקו לבנות אותן מלכתחילה. במקום להגדיל את מספר הבתים הזמינים למשפחות, הצו יוביל דווקא לירידה בהיצע.

האיסור יפגע במיוחד באנשים שאינם יכולים לקבל משכנתא או שאינם מעוניינים בה. הטענה כי משקיעים גדולים הם אלו שמגבירים את מחירי הדיור אינה עומדת במבחן הביקורת. המשקיעים הגדולים מחזיקים רק ב-0.7% מבתי המגורים החד-משפחתיים במדינה, ובשנים האחרונות הם אף היו מוכרים נטו של בתים אלו. למרות תשומת הלב השלילית שהם מקבלים, קשה להאשים אותם בעליית המחירים הכללית, בהתחשב בחלקם הזעיר בשוק.

הסבר סביר יותר הוא ההגבלות הרגולטוריות על בניית בתים חדשים. חוק הדיור של הסנאט מנסה להתמודד עם בעיה זו באמצעות ביטול תקנות פדרליות על דיור מודולרי, פטור מבחינות סביבתיות פדרליות לבתים חדשים, והפניית כספי מענקים לקהילות שבאמת בונות בתים חדשים. אולם, לצד הרפורמות המקצועיות והמבורכות הללו, החוק כולל התערבות פופוליסטית שתהיה בעלת השפעה הפוכה.