Justiça dos EUA derruba regra que obrigava relatórios de transações imobiliárias à vista

Comprar um imóvel à vista, sem financiamento, por meio de uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) para reduzir custos e proteger o patrimônio pessoal é uma prática comum entre milhões de americanos. No entanto, uma regra da Rede de Execução de Crimes Financeiros (FinCEN), implementada em 2024, classificaria automaticamente essas transações como 'suspeitas', obrigando empresas a reportá-las ao governo federal.

A medida afetaria entre 800 mil e 850 mil transações por ano, com um custo de conformidade superior a meio bilhão de dólares anualmente. Mas um tribunal federal no Texas colocou um fim a essa exigência. Em março, o juiz Jeremy Kernodle, da Corte do Distrito Leste do Texas, decidiu que a FinCEN excedeu sua autoridade ao criar a regra.

No caso Flowers Title Companies v. Bessent, o magistrado anulou a norma, argumentando que a FinCEN não pode tratar todas as transações imobiliárias não financiadas como 'suspeitas' apenas porque alguns maus atores as utilizam para lavagem de dinheiro. O tribunal também questionou a validade dos dados apresentados pela agência, que alegava que 42% das transações cobertas envolviam partes já sinalizadas por suspeitas em outros contextos. Segundo Kernodle, a amostra não era representativa e os bancos podem estar super-relatando transações suspeitas.

A FinCEN tentou justificar a regra com base em uma cláusula mais ampla da Lei de Sigilo Bancário, que permite exigir procedimentos de coleta e relatório de informações financeiras. No entanto, o tribunal rejeitou esse argumento, afirmando que aceitá-lo permitiria à agência contornar os limites impostos pelo Congresso.

A decisão beneficia empresas como a Flowers Title Companies, uma rede familiar de serviços de títulos imobiliários com mais de 80 filiais no Texas. Segundo a proprietária, Celia Flowers, e sua filha, Erica Hallmark, a regra obrigaria a coleta de dados pessoais detalhados de todos os clientes que pagassem à vista, além de novos custos operacionais, jurídicos e o risco de penalidades severas por erros involuntários. Para elas, a medida transformaria empresas legítimas em agentes de vigilância do governo federal — um desserviço a décadas de empreendedorismo.

O caso reforça o debate sobre o equilíbrio entre segurança financeira e burocracia excessiva, especialmente para pequenas empresas que dependem de transações imobiliárias diretas.