요양원 소유 REIT, 장기 수익 챙기며 환자 방치…사망사건도

2020년 입원 당시 81세 은퇴 교사 Pearlene Darby는 양쪽 다리, 엉덩이, 발뒤꿈치에 열린 상처와 꼬리뼈에 5인치 가량의 깊은 상처를 앓고 있었다. 사망진단서에 따르면 Darby는 2주 후 감염과 욕창으로 사망했다. 딸은 요양원이 Darby를 계속 배설물과 소변에 방치했다고 주장하며 소송을 제기했다. 이 소송은 지난해 비밀리에 합의됐으며, City Creek Post-Acute and Assisted Living의 관리자뿐만 아니라 건물 소유주인 REIT(부동산투자신탁)도 책임을 져야 한다고 주장했다.

Darby가 사망한 해 City Creek는 CareTrust REIT에 100만 달러 이상의 임대료를 지급했지만, 캘리포니아 새크라멘토의 이 요양원은 적자를 기록했다. 연방세법은 REIT가 의료시설을 직접 운영하는 것을 금지하지만, CareTrust는 방관자 Landlord가 아니었다. 내부 기록에 따르면 CareTrust는 요양원의 관리사를 선정하고, 임대계약서에 최소 80% 이상의 입원률을 유지하도록 요구했다.不仅如此, CareTrust는 간호사와 식자재 비용까지 월별로 세세히 관리했으며, 정부 안전검사와 메디케어 품질 등급도 모니터링했다.

CareTrust와 요양원 운영사는 Darby의 사망에 대한 책임을 부인했다. CareTrust는 법정 서류에서 “우리는 재산 소유자일 뿐 운영자가 아니다”라며 일상적인 환자 관리나 요양원 운영에 관여하지 않는다고 주장했다. CareTrust 법무담당 Joseph Layne은 “우리는 임대료 지급을 위협받지 않도록 시설의 재정 건전성을 모니터링할 뿐이다”라고 밝혔다.

REIT의 영향력: 보이지 않는 지배력

지난 10년간 REIT는 요양원, 병원, 노인요양시설, 의료시설을 소유하는 데 수천 건의 건물을 매입했다. KFF Health News의 조사에 따르면 REIT가 의료시설의 운영에 미치는 영향력은 공개적으로 인정되는 것보다 훨씬 크다. 법정 문서와 기업 기록을 분석한 결과, REIT는 종종 관리사를 선정하고, 인력 부족, 관리 부실, 반복되는 안전 위반 등 환자 관리에 문제가 있음에도 관리사를 그대로 두는 경우가 많았다.

지난 3월 캘리포니아 배심원은 치매 환자인 100세 노인이 동사하는 사고로 사망한 사건에서 REIT에 9200만 달러의 징벌적 손해배상을 판결했다. “REIT가 모든 것을 좌우한다”고 Darby의 딸을 대리한 변호사 Laraclay Parker는 말했다.

규제의 공백: REIT의 보이지 않는 존재

REIT는 의료시설의 필수적인 부분이지만, 주 및 연방 규제기관의 감시 대상에서 벗어나 있다. 병원과 요양원은 메디케어에 제출하는 연례 보고서에 임대료나 건물주 정보를 공개할 의무가 없다. 도널드 트럼프 전 대통령 재임 시절, 바이든 행정부가 도입한 ‘요양원 REIT 공개’ 요구사항은 무기한 연기됐다. CMS(메디케어·메디케이드 서비스 센터) 대변인 Catherine Howden은 “CMS는 REIT를 규제하지 않는다”고 밝혔다.

REIT의 실질적 통제력

• 임대료와 입원률 관리: REIT는 임대료와 최소 입원률(80% 이상)을 요구하며, 요양원의 재정 건전성을 엄격히 관리했다.
• 관리자 선임 권한: REIT가 요양원의 관리사를 직접 선정하고, 문제점이 있더라도 교체하지 않는 경우가 많았다.
• 정부 규제 모니터링: REIT는 정부의 안전검사와 품질 등급을 지속적으로 확인하며, 문제가 발생할 경우 임대료 지급에 영향을 미칠 수 있는 요소를 사전에 차단했다.
• 법적 책임 부인: Darby 사망 사건에서도 REIT는 “운영자가 아니다”라며 책임을 회피했지만, 내부 문서상으로는 실질적인 통제력을 행사했다는 사실이 드러났다.