Mercados imobiliários com maior e menor risco de inadimplência nos EUA em 2025

Inadimplência imobiliária nos EUA: o que os dados recentes revelam

Antes que uma propriedade entre em processo de execução hipotecária, os primeiros sinais de dificuldade financeira geralmente aparecem meses antes. O primeiro atraso no pagamento — seja de 30 ou 60 dias — é o primeiro indicador. Se a situação não se resolve, o atraso pode se agravar, chegando a 90 ou 180 dias. Nesse estágio, os credores geralmente iniciam o processo de execução, que só pode ocorrer após pelo menos 120 dias de atraso.

Essa progressão é fundamental porque o volume de inadimplências em estágio inicial hoje ajuda a prever a atividade de execuções futuras. Atualmente, esse volume permanece baixo em comparação com padrões históricos, mas está em ascensão. Segundo dados do National Mortgage Database, as inadimplências iniciais (30 ou 60 dias de atraso) vêm aumentando desde 2022, enquanto as mais graves (90 a 180 dias) também seguem a mesma tendência.

O impacto das moratórias durante a pandemia

Esse movimento reflete a normalização gradual do mercado imobiliário após anos de intervenções extraordinárias. Durante a pandemia de COVID-19, o governo federal implementou moratórias nacionais para proteger proprietários do impacto econômico, incluindo programas de tolerância (forbearance). Ao mesmo tempo, a demanda por imóveis disparou, impulsionando os preços a patamares recorde durante o Boom Imobiliário da Pandemia. Isso aumentou o patrimônio líquido dos proprietários e manteve as execuções hipotecárias em níveis historicamente baixos.

Os dados confirmam esse cenário: as taxas de execução e inadimplência grave caíram para mínimas históricas por volta de 2021. No entanto, nos últimos trimestres, as execuções começaram a retornar, aproximando-se dos níveis pré-pandemia de 2019. Essa retomada ganhou força no primeiro trimestre de 2025, após o término da moratória sobre hipotecas garantidas pelo VA (Veterans Affairs).

Níveis atuais ainda estão abaixo da crise de 2008

Embora a inadimplência esteja crescendo, os níveis atuais ainda estão muito abaixo dos registrados durante a crise imobiliária de 2008. Na época, a porcentagem total de hipotecas em dificuldade — incluindo execuções, atrasos de 90 a 180 dias, 30 ou 60 dias, ou em forbearance — atingiu 6,3% no quarto trimestre de 2007 e chegou a 11,5% no quarto trimestre de 2009, segundo análise da ResiClub. Hoje, esse índice gira em torno de 2,9%, elevado em relação ao mínimo histórico da pandemia (1,4%), mas ainda longe de representar uma crise sistêmica.

Foco nos programas governamentais: FHA, USDA e VA

Embora a média nacional não seja alarmante, existem focos de preocupação nos programas de hipotecas governamentais, como FHA (Federal Housing Administration), USDA e VA. Os empréstimos FHA, frequentemente usados por compradores de primeira viagem ou de baixa renda, registraram um aumento significativo nas inadimplências nos últimos dois anos.

Vale destacar que os empréstimos FHA representam uma parcela menor do mercado em comparação com os convencionais garantidos por Fannie Mae e Freddie Mac. Segundo o National Mortgage Database, até o quarto trimestre de 2025, os financiamentos garantidos pelo governo (FHA, USDA e VA) correspondiam a 23,3% do total de dívidas hipotecárias nos EUA.

O crescimento da inadimplência nesses segmentos sugere que, embora o mercado imobiliário como um todo esteja estável, certos grupos de mutuários ainda enfrentam dificuldades financeiras significativas, especialmente aqueles que dependem de programas de apoio governamental.

Perspectivas para o futuro

À medida que as proteções temporárias da pandemia são descontinuadas, a pressão financeira que havia sido adiada — mas não eliminada — começa a se refletir nos dados. No entanto, especialistas afirmam que o cenário atual não deve se transformar em uma crise generalizada como a de 2008. A combinação de maior patrimônio líquido dos proprietários, regulação mais rigorosa e um mercado de trabalho ainda resiliente contribui para conter um colapso imobiliário.

Para os compradores e investidores, é essencial monitorar não apenas os índices nacionais, mas também as tendências regionais e segmentos específicos, como os empréstimos FHA, que apresentam maior vulnerabilidade.