Hvilke boligmarkeder har størst og mindst risiko for misligholdte lån lige nu?

Antallet af amerikanske boligejere, der oplever problemer med at betale deres lån, er steget de seneste år – men udviklingen er stadig langt fra de kritiske niveauer fra finanskrisen i 2008. Før et hus går til tvangsauktion, giver misligholdte betalinger ofte tidlige advarsler. Typisk starter problemerne med en eller to udeblevne ydelser, hvilket placerer låntageren i kategorien 30- eller 60-dages forsinkelse. Hvis økonomiske vanskeligheder fortsætter, forværres situationen til 90-180 dages forsinkelse. Først derefter, når låntageren er mindst 120 dage forsinket, kan långiverne indlede tvangsauktionsprocessen.

Denne udvikling er vigtig, fordi antallet af tidlige misligholdelser i dag giver et fingerpeg om, hvor tvangsauktioner vil stige i morgen. Aktuelt er antallet af tidlige misligholdelser (30-60 dage forsinket) stigende, men fortsat på et lavt niveau sammenlignet med historiske standarder. Ifølge National Mortgage Database er antallet af alvorlige misligholdelser (90-180 dage forsinket) også begyndt at stige, hvilket afspejler en boligmarked i normalisering efter år med ekstraordinære støtteforanstaltninger.

Under COVID-19-pandemien indførte den amerikanske regering en midlertidig stop for tvangsauktioner for at beskytte boligejere mod økonomiske konsekvenser. Disse beskyttelsesforanstaltninger, herunder moratorier og afdragsfrihed, blev forlænget flere gange. Samtidig førte en hidtil uset boligefterspørgsel til rekordhøje boligpriser under Pandemiens Boligboom, hvilket øgede boligejernes egenkapital og holdt tvangsauktioner på et usædvanligt lavt niveau.

Data viser tydeligt, hvor effektive disse foranstaltninger var: antallet af tvangsauktioner og alvorlige misligholdelser faldt til historisk lave niveauer omkring 2021. Men i de seneste kvartaler er antallet af tvangsauktioner langsomt steget og nærmer sig niveauet fra 2019, før pandemien. Denne udvikling tog fart i første kvartal 2025, efter at moratoriet på VA-støttede lån udløb. Da beskyttelsesforanstaltningerne gradvist ophører, bliver den underliggende økonomiske stress, der tidligere var udskudt, nu synlig i dataene.

Alligevel er det afgørende at holde perspektivet. Niveauet for misligholdte lån er stadig en brøkdel af, hvad landet oplevede under boligkrisen i 2008 og den efterfølgende finanskrise. I fjerde kvartal 2007 lå andelen af misligholdte lån på 6,3%, og den toppede på 11,5% i fjerde kvartal 2009. I dag er den tilsvarende andel på cirka 2,9% – forhøjet i forhold til pandemiens lavpunkt på 1,4%, men langt fra en systemisk krise.

Selvom det samlede niveau for misligholdte lån i USA endnu ikke er kritisk, er der alligevel områder, der kræver opmærksomhed – især inden for FHA-, USDA- og VA-lån.

FHA-lån er særligt udfordrede

FHA-lån, som er garanteret af Federal Housing Administration og ofte benyttes af førstegangskøbere eller lavindkomstfamilier, har oplevet en markant stigning i misligholdelser de seneste to år. Det er væsentligt at bemærke, at FHA-lån udgør en mindre andel af det samlede antal lån end traditionelle lån garanteret af Fannie Mae og Freddie Mac.

Ifølge National Mortgage Database udgjorde statsgaranterede lån (FHA, USDA og VA) pr. fjerde kvartal 2025 23,3% af den samlede gæld i amerikanske boliglån. Til sammenligning udgjorde de 25,1% i 2020. Denne udvikling afspejler, at visse grupper af låntagere, herunder førstegangskøbere og lavindkomstfamilier, er mere sårbare over for økonomiske forandringer.

Hvilke delstater er hårdest råd?

Mens det samlede niveau for misligholdte lån i USA endnu ikke er alarmerende, er der regionale forskelle. Nogle delstater og byer oplever højere niveauer af misligholdelser end andre. Ifølge analyser fra ResiClub er følgende områder blandt de mest udfordrede:

• Illinois (især Chicago): Høj arbejdsløshed og faldende boligpriser har presset mange boligejere.
• Louisiana (især New Orleans): Lav indkomst og økonomisk ustabilitet bidrager til højere misligholdelsesrater.
• Mississippi: En kombination af lav økonomisk vækst og høj fattigdomsrate påvirker boligmarkedet negativt.
• Nevada (især Las Vegas): Selvom markedet har været stabilt siden pandemien, er nogle områder stadig sårbare over for økonomiske nedgangstider.
• California (især San Francisco og Los Angeles): Høje boligpriser og stigende renter presser lavindkomstfamilier.

På den modsatte side af spektret finder vi delstater med de laveste niveauer af misligholdte lån. Disse områder nyder godt af stabile økonomier, lave arbejdsløshedstal og en sund boligmarked:

• Idaho: Stærk økonomisk vækst og lav befolkningsdensitet bidrager til lav misligholdelse.
• Utah: En blomstrende tech-industri og lav arbejdsløshed holder markedet stabilt.
• North Dakota: Rigdom fra olieindustrien og lav befolkningstæthed sikrer økonomisk stabilitet.
• South Dakota: Lav boligomkostninger og en stærk landbrugssektor holder misligholdelserne nede.
• Wisconsin: En diversificeret økonomi og stabil boligmarked bidrager til lav risiko for misligholdelse.

Eksperter understreger, at udviklingen i misligholdte lån fortsat skal overvåges nøje, især i lyset af stigende renter og økonomisk usikkerhed. Mens de fleste amerikanske boligejere fortsat klarer sig godt, er der grupper, der har brug for ekstra støtte for at undgå yderligere økonomiske problemer.