Var i USA finns störst risk för bolåneproblem just nu?

Pandemins beskyddande effekt har upphört – nu syns stressen

Innan ett hem hamnar i tvångsförsäljning syns varningstecken månader i förväg. En låntagare missar först en eller två betalningar och hamnar i 30- eller 60-dagars betalningsdröjsmål. Fortsätter de ekonomiska svårigheterna faller de längre bak – 90 till 180 dagar försenade. Först då, när de varit minst 120 dagar försenade, kan långivaren inleda tvångsförsäljningsprocessen.

Denna utveckling är viktig eftersom tidiga betalningsproblem idag visar var tvångsförsäljningar kommer att öka imorgon. Just nu är antalet tidiga betalningsdröjsmål lågt historiskt sett – men de ökar. Enligt National Mortgage Database har 30- och 60-dagars dröjsmål stigit sedan 2022, och allvarligare dröjsmål (90-180 dagar) följer efter. Mönstret tyder på att bostadsmarknaden långsamt återgår till det normala efter år av extraordinära åtgärder.

Från moratorium till ökande problem

När COVID-19-pandemin bröt ut införde den amerikanska regeringen ett nationellt moratorium mot tvångsförsäljningar för att skydda hushållen. Dessa skyddsåtgärder, inklusive uppskovsprogram, förlängdes flera gånger. Samtidigt drev en historisk efterfrågan upp bostadspriserna under pandemins bostadsboom, vilket stärkte hushållens eget kapital och höll tvångsförsäljningar ovanligt låga.

Data visar tydligt hur tvångsförsäljningar och allvarliga betalningsproblem sjönk till historiskt låga nivåer runt 2021. Men under de senaste kvartalen har tvångsförsäljningar återigen ökat och närmat sig nivåerna från 2019. Denna återhämtning accelererade under första kvartalet 2025, efter att moratoriet för VA-garanterade lån upphörde. När dessa skyddsåtgärder fasats ut syns nu den underliggande ekonomiska stressen i data.

Jämförelse med 2008 års kris

Även om dagens nivåer av bolåneproblem är förhöjda jämfört med pandemins lägsta nivåer, är läget långt ifrån den systemkris som drabbade USA under finanskrisen 2008. Under fjärde kvartalet 2007 var 6,3 % av alla bolån antingen i tvångsförsäljning, 90-180 dagars dröjsmål, 30-60 dagars dröjsmål eller i uppskov. Toppen nåddes under fjärde kvartalet 2009 med 11,5 %. Idag ligger motsvarande siffra på cirka 2,9 % – förhöjt jämfört med pandemins lägsta nivå på 1,4 %, men långt ifrån en kris.

Vilka grupper drabbas hårdast?

Trots att den totala nivån av bolåneproblem i USA fortfarande är låg finns det vissa grupper som visar oroande trender. FHA-lån, som ofta används av förstahandsköpare eller lågt inkomsttagare och garanteras av Federal Housing Administration, har sett en tydlig ökning av betalningsproblem de senaste två åren.

FHA-lån utgör dock en mindre andel av den totala bolånemarknaden jämfört med konventionella lån garanterade av Fannie Mae eller Freddie Mac. Enligt National Mortgage Database stod statligt garanterade lån (FHA, USDA och VA) för 23,3 % av alla utestående bolån i slutet av 2024. Trots den lägre andelen är ökningen av problem bland dessa lån värd att uppmärksamma.

Var finns störst risk just nu?

Vissa delstater och regioner har högre andel tidiga betalningsproblem än andra. En analys av ResiClub visar att områden med lägre inkomster, högre arbetslöshet och större andel FHA-lån tenderar att ha högre risk för framtida tvångsförsäljningar. Exempel på sådana regioner inkluderar delar av Södra USA, Midwest och vissa storstadsområden med högre bostadspriser.

Även om den totala risken för en ny bostadskris är låg, är det viktigt att följa utvecklingen i dessa utsatta områden. Experter varnar för att om den ekonomiska nedgången fortsätter kan problemen förvärras, särskilt bland låntagare med lägre marginaler.

"Den nuvarande ökningen av betalningsproblem är en påminnelse om att pandemins skyddsnät har tagits bort. Men vi befinner oss fortfarande långt ifrån de nivåer som sågs under 2008. Övervakning av tidiga indikatorer är avgörande för att förhindra att problemen växer."

Vad kan hushållen göra?

• Kontakta långivaren tidigt om du riskerar att missa en betalning. Många erbjuder uppskov eller andra lösningar.
• Utnyttja statliga program som finns tillgängliga för att hjälpa hushåll i ekonomisk nöd.
• Överväg refinansiering om dina bolånevillkor har blivit ogynnsamma.
• Följ lokala marknadsförhållanden och sök rådgivning från en oberoende expert om du är osäker.