Marché immobilier : quelles régions connaissent le plus de difficultés de remboursement de crédits ?

Les signes avant-coureurs d’un risque de saisie immobilière apparaissent généralement plusieurs mois avant l’engagement des procédures. Un emprunteur commence par accumuler un ou deux retards de paiement, se retrouvant dans la catégorie des 30 ou 60 jours de retard. Si la situation financière ne s’améliore pas, les impayés s’aggravent (90 à 180 jours de retard), et ce n’est qu’à ce stade que les banques peuvent initier une saisie, généralement après 120 jours de retard.

Cette progression est cruciale, car elle permet d’anticiper les tendances futures des saisies. Aujourd’hui, le pipeline des retards précoces reste faible comparé aux standards historiques, mais il est en augmentation. Selon les données de la National Mortgage Database, les retards initiaux (30 ou 60 jours) augmentent depuis 2022, suivis par une hausse des impayés plus graves (90 à 180 jours). Ce schéma reflète une normalisation progressive du marché immobilier après des années d’interventions exceptionnelles.

Pendant la pandémie, le gouvernement fédéral avait instauré un moratoire national sur les saisies pour protéger les propriétaires des conséquences économiques. Ces mesures, incluant des programmes de report de paiement, ont été prolongées à plusieurs reprises. Parallèlement, la demande immobilière a connu une hausse historique pendant le boom pandémique, poussant les prix à des niveaux records et renforçant l’équité des propriétaires, ce qui a maintenu l’activité de saisie à un niveau exceptionnellement bas.

Les chiffres le confirment : les taux de saisie et de retards graves ont atteint des plus bas historiques en 2021. Cependant, ces derniers trimestres, les saisies ont progressivement augmenté, se rapprochant des niveaux de 2019, avant la pandémie. Cette tendance s’est accélérée au premier trimestre 2025, après l’expiration du moratoire sur les prêts garantis par le Département des Anciens Combattants (VA). À mesure que ces protections prennent fin, les tensions sous-jacentes, simplement reportées et non résolues, réapparaissent dans les données.

Cependant, il est essentiel de relativiser : les niveaux actuels de difficultés de remboursement restent bien inférieurs à ceux observés lors de la crise des subprimes de 2008. À l’époque, le taux total de prêts en difficulté (saisies, retards de 90 à 180 jours, retards de 30 à 60 jours ou en report de paiement) atteignait 6,3 % au quatrième trimestre 2007, culminant à 11,5 % au quatrième trimestre 2009. Aujourd’hui, ce taux est d’environ 2,9 % – un niveau élevé comparé au creux historique de 1,4 % enregistré pendant le boom pandémique, mais loin d’une situation de crise systémique.

Si le marché immobilier américain dans son ensemble ne montre pas de signes de tension extrême, certains programmes de prêts gouvernementaux (FHA, USDA et VA) suscitent des inquiétudes. Les prêts FHA, garantis par la Federal Housing Administration et souvent utilisés par les primo-accédants ou les ménages à revenus modestes, enregistrent une hausse marquée des retards de paiement depuis deux ans. Il est important de noter que ces prêts ne représentent qu’une part réduite du marché comparé aux prêts conventionnels garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Selon la National Mortgage Database, au quatrième trimestre 2025, les prêts garantis par l’État (FHA, USDA et VA) représentent 23,3 % de l’encours total des crédits immobiliers aux États-Unis. Le taux total de difficultés de remboursement – incluant les prêts en saisie, en retard de 90 à 180 jours, de 30 à 60 jours ou en report de paiement – reste donc un indicateur clé à surveiller pour évaluer la santé du marché.