Hypotheekproblemen: waar loopt de Amerikaanse huizenmarkt het grootste risico?

De Amerikaanse huizenmarkt herstelt zich langzaam van de extreme maatregelen tijdens de coronapandemie. Waarschuwingen voor hypotheekproblemen zijn al zichtbaar, maar de situatie blijft beheersbaar vergeleken met de crisis van 2008.

Hoe hypotheekproblemen zich ontwikkelen

Voordat een huis in executie gaat, zijn er maandenlang signalen van betalingsachterstanden. Een kredietnemer mist eerst één of twee termijnen, waardoor de schuld 30 of 60 dagen te laat wordt betaald. Bij aanhoudende financiële problemen loopt de achterstand op naar 90 tot 180 dagen. Pas daarna begint de executieprocedure, meestal pas na 120 dagen achterstand.

Deze ontwikkeling is belangrijk omdat de huidige betalingsachterstanden een voorspellende waarde hebben voor toekomstige executies. Volgens de National Mortgage Database stijgen de vroege achterstanden (30 of 60 dagen) sinds 2022 geleidelijk. Ook de ernstigere achterstanden (90 tot 180 dagen) nemen toe. Dit past in een patroon waarbij de huizenmarkt na jaren van uitzonderlijke steun weer normaliseert.

De impact van de pandemie en overheidsmaatregelen

Tijdens de lockdowns in 2020 voerde de Amerikaanse overheid een moratorium op executies in om huiseigenaren te beschermen tegen de economische gevolgen van de pandemie. Deze maatregelen, waaronder uitstelregelingen, werden meerdere keren verlengd. Tegelijkertijd steeg de vraag naar woningen sterk, waardoor de prijzen recordhoogtes bereikten. Dit verhoogde de waarde van huizen en hield het aantal executies laag.

De cijfers tonen dit duidelijk aan: rond 2021 daalden executies en ernstige betalingsachterstanden tot historische dieptepunten. In de afgelopen kwartalen zijn executies echter weer gestegen en naderen ze het niveau van voor de pandemie in 2019. Deze stijging versnelde in het eerste kwartaal van 2025, na het aflopen van het moratorium op VA-gesteunde hypotheken.

De onderliggende financiële problemen die tijdens de pandemie werden uitgesteld, komen nu langzaam aan het licht. Toch blijft het belangrijk om de situatie in perspectief te zien: het huidige aantal hypotheekproblemen is nog steeds een fractie van wat het land meemaakte tijdens de financiële crisis van 2008.

Vergelijking met de crisis van 2008

Tijdens de Great Financial Crisis bereikte het aantal probleemhypotheken in het vierde kwartaal van 2009 een piek van 11,5%. In het vierde kwartaal van 2007 lag dit nog op 6,3%. Ter vergelijking: momenteel ligt het percentage op ongeveer 2,9%. Dit is hoger dan tijdens de piek van de pandemie (1,4%), maar nog steeds ver verwijderd van een systeemcrisis.

Hoewel het totale aantal hypotheekproblemen in de VS nog steeds laag is, zijn er wel zorgen over specifieke overheidsprogramma’s, zoals FHA-, USDA- en VA-hypotheken. Vooral FHA-hypotheken – vaak gebruikt door starters en huishoudens met een lager inkomen – vertonen de afgelopen twee jaar een duidelijke stijging in betalingsachterstanden.

Regionale verschillen en risicogebieden

Hoewel overheidsprogramma’s als FHA, USDA en VA samen goed zijn voor 23,3% van alle uitstaande hypotheken in de VS, is hun aandeel in het totale aantal probleemhypotheken onevenredig groot. Dit duidt op een groter risico in deze segmenten.

Experts wijzen erop dat de huidige stijging van hypotheekproblemen vooral te maken heeft met de aflopende steunmaatregelen en de normalisering van de huizenmarkt. Toch blijft de situatie beheersbaar, mits de economie stabiel blijft en de werkgelegenheid op peil blijft.

«De huidige stijging van hypotheekproblemen is een teken van normalisering, niet van een nieuwe crisis.» – Lance Lambert, ResiClub