Mercati immobiliari USA: dove cresce e dove diminuisce il rischio di insolvenza sui mutui

Negli Stati Uniti, i primi segnali di difficoltà nei pagamenti dei mutui stanno diventando più frequenti, anche se i livelli complessivi di insolvenza rimangono contenuti rispetto al passato. Secondo i dati più recenti, le moratorie introdotte durante la pandemia stanno terminando, portando a un graduale ritorno dei pignoramenti immobiliari a livelli pre-pandemici.

Prima che una casa finisca in pignoramento, i segnali di allerta compaiono mesi prima. Un debitore inizia a saltare uno o due pagamenti, finendo nella categoria delle morosità di 30 o 60 giorni. Se la situazione finanziaria non migliora, la morosità si aggrava, arrivando a 90-180 giorni di ritardo. Solo a questo punto, generalmente dopo 120 giorni di ritardo, la banca può avviare la procedura di pignoramento. Questo processo è fondamentale perché i dati sulle morosità precoci anticipano l’andamento futuro dei pignoramenti.

Attualmente, il numero di morosità iniziali è in crescita, anche se rimane inferiore rispetto agli standard storici. Secondo il National Mortgage Database, le morosità di 30 o 60 giorni sono in aumento dal 2022, mentre quelle più gravi (90-180 giorni) seguono lo stesso trend. Questo pattern riflette una normalizzazione del mercato immobiliare dopo anni di interventi straordinari.

Durante la pandemia, il governo federale ha introdotto una moratoria nazionale sui pignoramenti per proteggere i proprietari di casa dagli effetti economici del lockdown. Questi provvedimenti, inclusi i programmi di sospensione dei pagamenti, sono stati prorogati più volte. Parallelamente, la domanda di immobili ha raggiunto livelli record durante il Pandemic Housing Boom, spingendo i prezzi delle case a nuovi massimi e aumentando l’equità degli immobili, riducendo così i rischi di insolvenza.

I dati mostrano chiaramente come, intorno al 2021, i tassi di pignoramento e morosità gravi siano crollati a livelli storicamente bassi. Tuttavia, negli ultimi trimestri, i pignoramenti sono tornati a crescere, avvicinandosi ai livelli del 2019. Questo trend si è accelerato nel primo trimestre del 2025, dopo la scadenza della moratoria sui mutui garantiti dal VA (Veterans Affairs). Con la fine di queste protezioni, lo stress finanziario precedentemente posticipato sta emergendo nei dati.

Nonostante questo, è fondamentale mantenere una prospettiva equilibrata. I livelli attuali di insolvenza sui mutui rappresentano solo una frazione di quelli registrati durante la crisi del 2008 e la Grande Recessione. Secondo l’analisi di ResiClub, nel quarto trimestre del 2007 il totale dei mutui in difficoltà (inclusi pignoramenti, morosità gravi, morosità iniziali e in sospensione) era al 6,3%, per poi raggiungere il picco dell’11,5% nel quarto trimestre del 2009. Oggi, il dato comparabile si attesta intorno al 2,9%, un valore elevato rispetto al minimo storico della pandemia (1,4%), ma ancora lontano da una crisi sistemica.

Le aree di maggiore preoccupazione: i mutui governativi

Sebbene il livello complessivo di insolvenza non sia allarmante, alcune tipologie di mutui governativi mostrano segnali di stress. I mutui FHA (Federal Housing Administration), spesso utilizzati da acquirenti alle prime armi o con redditi più bassi, hanno registrato un aumento significativo delle morosità negli ultimi due anni. È importante notare che i mutui FHA rappresentano una quota molto più ridotta rispetto ai mutui convenzionali garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac.

Secondo il National Mortgage Database, al quarto trimestre del 2025, i mutui garantiti dal governo (FHA, USDA e VA) rappresentano il 23,3% del debito ipotecario totale degli Stati Uniti. Questo dato evidenzia come, nonostante la crescita delle morosità, il mercato immobiliare statunitense mantenga una stabilità complessiva, anche se alcune fasce della popolazione rimangono più vulnerabili.