Mercados inmobiliarios con mayor y menor riesgo de impagos hipotecarios en 2025

El mercado inmobiliario de EE.UU. atraviesa una fase de normalización tras años de intervenciones extraordinarias durante la pandemia. Aunque los niveles de impagos hipotecarios siguen siendo bajos en comparación con crisis anteriores, los datos recientes revelan un aumento gradual en las dificultades financieras de los propietarios.

Antes de que una vivienda entre en ejecución hipotecaria, los primeros signos de alerta suelen aparecer meses antes. Un prestatario que incumple uno o dos pagos suele caer en la categoría de morosidad de 30 o 60 días. Si la situación financiera no mejora, el retraso se agrava (90 a 180 días de impago), y solo entonces —generalmente cuando supera los 120 días— los prestamistas pueden iniciar el proceso de ejecución. Este patrón es clave porque la morosidad temprana actual anticipa la actividad de ejecuciones futuras.

Según datos del National Mortgage Database, las morosidades iniciales (30 o 60 días de retraso) han ido en aumento desde 2022, y las morosidades más graves (90 a 180 días) han seguido la misma tendencia. Este comportamiento refleja una normalización gradual del mercado tras años de medidas excepcionales.

El impacto de las moratorias y el boom inmobiliario pandémico

Cuando comenzaron los confinamientos por COVID-19 en 2020, el gobierno federal implementó una moratoria nacional para proteger a los propietarios del impacto económico. Estas medidas, que incluyeron programas de indulgencia, se extendieron en varias ocasiones. Paralelamente, la demanda histórica de viviendas durante el boom inmobiliario pandémico disparó los precios a niveles récord, aumentando el patrimonio neto de los propietarios y manteniendo la actividad de ejecuciones en mínimos históricos.

Los datos lo confirman: las tasas de ejecuciones hipotecarias y morosidades graves cayeron a mínimos históricos alrededor de 2021. Sin embargo, en los últimos trimestres, las ejecuciones han repuntado lentamente, acercándose a los niveles previos a la pandemia de 2019. Este aumento se aceleró en el primer trimestre de 2025, tras la expiración de la moratoria para préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

A medida que estas protecciones finalizan, el estrés subyacente —que había sido pospuesto, pero no eliminado— comienza a reflejarse en los datos.

¿Estamos ante una crisis sistémica?

Aunque los niveles actuales de morosidad hipotecaria son elevados en comparación con el mínimo histórico de la era pandémica (1,4%), siguen siendo una fracción de lo registrado durante la crisis de 2008. Según el análisis de ResiClub, en el cuarto trimestre de 2007, el 6,3% de los préstamos estaban en situación de estrés (ejecución, morosidad de 90 a 180 días, morosidad de 30 a 60 días o en indulgencia), y el pico llegó al 11,5% en el cuarto trimestre de 2009. Hoy, la cifra comparable ronda el 2,9%.

Aunque el estrés agregado en el mercado hipotecario estadounidense no alcanza niveles críticos, existen focos de preocupación, especialmente en los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, USDA y VA).

Los préstamos FHA, USDA y VA: los más vulnerables

Los préstamos FHA —respaldados por la Administración Federal de Vivienda y utilizados frecuentemente por compradores primerizos o con ingresos más bajos— han registrado un aumento notable en morosidades en los últimos dos años. Aunque estos préstamos representan solo el 23,3% del total de deuda hipotecaria pendiente en EE.UU. (según datos del cuarto trimestre de 2025), su tasa de morosidad es significativamente mayor que la de los préstamos convencionales garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac.

Este patrón sugiere que, aunque el mercado en general se está ajustando, ciertos segmentos —particularmente aquellos con menos margen financiero— enfrentan mayores dificultades para mantenerse al día con los pagos.

«La normalización del mercado es un proceso gradual. Aunque los niveles actuales de estrés no son alarmantes, es crucial monitorear los préstamos respaldados por el gobierno, donde el riesgo es más pronunciado». — Análisis de ResiClub.