שוק הדיור מתפצל: מדד אחד חושף את המציאות החדשה

אחד המדדים החשובים ביותר למעקב אחר שינויים בשיווי המשקל בין היצע לביקוש בשוק הדיור המקומי הוא זמן המכירה הממוצע ומספר הנכסים הפעילים למכירה. כאשר נכסים נותרים זמן רב יותר בשוק ללא מכירה, הדבר עשוי להצביע על ריכוך במחירים או על חולשה בביקוש. מנגד, ירידה חדה במספר הנכסים הפעילים מעידה על שוק מתחמם ומתהדק.

מאז סיום תקופת הבום בשוק הדיור בעקבות מגפת הקורונה ועליית הריביות בקיץ 2022, שיווי המשקל בשוק נוטה לטובת הקונים. הנתונים הלאומיים האחרונים מראים כי מספר הנכסים הפעילים למכירה עלה ב-8.1% לעומת השנה שעברה, אך עדיין נמוך ב-13.6% בלבד מרמתו ב-2019, לפני המגפה.

הסיבה העיקרית לכך אינה עלייה משמעותית במספר הנכסים החדשים המוצעים למכירה, אלא העובדה שבעלי נכסים מתקשים יותר למצוא קונים. כתוצאה מכך, נכסים נותרים זמן רב יותר בשוק ונחשבים כחלק מהיצע פעיל לאורך תקופה ארוכה יותר.

זמן המכירה הממוצע של נכסים בארצות הברית (ימים עד למכירה מוצעת):

• אביב 2019: 41 ימים
• אביב 2020: 36 ימים
• אביב 2021: 14 ימים
• אביב 2022: 10 ימים
• אביב 2023: 26 ימים
• אביב 2024: 25 ימים
• אביב 2025: 33 ימים
• אביב 2026: 39 ימים

הערה: היצע פעיל כולל את כלל הנכסים המוצעים למכירה בכל חודש, למעט אלו שכבר נמצאים בהליך מכירה.

כאשר נכסים לוקחים זמן רב יותר להימכר ונכנסים לחודש הבא ללא מכירה, הדבר מגדיל את היצע הנכסים הפעילים, גם אם לא חלה עלייה במספר הנכסים החדשים המוצעים. תופעה זו נצפית כיום בשווקים רבים ברחבי ארצות הברית.

לאור זאת, לא מפתיע כי גם זמן המכירה הממוצע הלאומי וגם היצע הנכסים הפעילים נמצאים כעת קרוב לרמות שלפני המגפה – שני המדדים קשורים זה לזה באופן הדוק.

הפער בין אזורי הביקוש הגבוה לאזורי החולשה

עם זאת, המצב משתנה באופן משמעותי בין אזורים שונים בארצות הברית. אזורים רכים יותר בשווקים הדרום-מערביים והדרום-מזרחיים חווים עלייה חדה יותר בזמן המכירה לעומת אזורים צפופים יותר בצפון-מזרח ובמרכז-מערב.

15 השווקים עם זמן המכירה הממוצע הגבוה ביותר בפברואר 2026 (מתוך 250 השווקים הגדולים ביותר):

• אשוויל, צפון קרוליינה – 105 ימים
• מקאלן, טקסס – 86 ימים
• לארדו, טקסס – 83 ימים
• הומה, לואיזיאנה – 83 ימים
• אוסטין, טקסס – 82 ימים
• דפני, אלבמה – 81 ימים
• לונגוויו, טקסס – 78 ימים
• לייק צ'ארלס, לואיזיאנה – 78 ימים
• קריסטוויו, פלורידה – 77 ימים
• פנמה סיטי, פלורידה – 77 ימים
• סן אנטוניו, טקסס – 74 ימים
• מיירטל ביץ', דרום קרוליינה – 72 ימים
• קילין, טקסס – 71 ימים
• אוקלה, פלורידה – 71 ימים
• נאפולס, פלורידה – 69 ימים

15 השווקים עם זמן המכירה הממוצע הנמוך ביותר בפברואר 2026 (מתוך 250 השווקים הגדולים ביותר):

• לאנקסטר, פנסילבניה – 9 ימים
• הרטפורד, קונטיקט – 10 ימים
• גרינסבורו, צפון קרוליינה – 11 ימים
• אוקלנד, קליפורניה – 12 ימים
• אנהיים, קליפורניה – 13 ימים
• פורט וורת', טקסס – 14 ימים
• רינו, נבדה – 15 ימים
• פרובו, יוטה – 16 ימים
• בוסטון, מסצ'וסטס – 17 ימים
• פורט קולינס, קולורדו – 18 ימים
• גרנד ראפידס, מישיגן – 19 ימים
• אומהה, נברסקה – 20 ימים
• נאשוויל, טנסי – 21 ימים
• אינדיאנפוליס, אינדיאנה – 22 ימים
• קולומבוס, אוהיו – 23 ימים

הנתונים מלמדים כי שוק הדיור האמריקאי מתפצל לשניים: אזורים בהם הביקוש חזק ונכסים נמכרים במהירות, לעומת אזורים בהם הקונים נמנעים והנכסים נותרים זמן רב יותר בשוק. פער זה משפיע על מחירי הדיור, אסטרטגיות המכירה והחלטות הרוכשים ברחבי המדינה.