Zillow 住宅価格 米国住宅市場 不動産市場 在庫指標 住宅需給 販売期間 市場二極化 2026年不動産動向

米国の住宅市場は、パンデミック後の住宅ブームが終焉し、2022年夏に金利が急上昇して以降、買い手優位の状態が続いている。この変化を示す重要な指標の一つが、在庫/販売可能月数だ。この数値の動きを分析することで、各地域の住宅市場における需給バランスの変化を把握できる。

在庫が急増し、物件の売れ残り期間が長期化する場合は、価格の下落や市場の弱さを示唆する。逆に在庫が急減し、販売期間が短縮される場合は、市場の活況化や競争の激化を示す。2022年以降、全米的な需給バランスは買い手に有利な方向へとシフトしており、在庫は前年比で8.1%増加している。その一方で、在庫水準はパンデミック前の2019年と比較してわずか13.6%減にとどまっている。

この変化の主な要因は、新規物件の供給増加ではなく、売り手が販売に苦戦していることだ。その結果、物件は市場に長くとどまり、在庫としてカウントされる期間が延びている。Zillow.comのデータによると、米国の物件が売り出しから成約までにかかる平均日数は、以下のように推移している。

  • 2019年春：41日
  • 2020年春：36日
  • 2021年春：14日
  • 2022年春：10日
  • 2023年春：26日
  • 2024年春：25日
  • 2025年春：33日
  • 2026年春：39日

在庫とは、当該月に販売中の物件（成約前のもの）の総数を指す。物件の売れ残りが増え、翌月に繰り越されることで在庫が積み上がる。現在、多くの住宅市場でこの現象が見られ、全米の中央値である販売までの日数と在庫水準が、いずれもパンデミック前の2019年とほぼ同水準に戻りつつある。これは、両者が密接に関連していることを示している。

ただし、この状況は地域によって大きく異なる。南西部や南東部の市場では、他地域と比較して販売までの日数が大幅に長期化している。2026年2月における、全米250の大都市圏のうち販売までの日数が最も長い上位15市場は以下の通りだ。

販売までの日数が長い上位15市場（2026年2月）

  • アシュビル（ノースカロライナ州）：105日
  • マカレン（テキサス州）：86日
  • ラレド（テキサス州）：83日
  • ホウマ（ルイジアナ州）：83日
  • オースティン（テキサス州）：82日
  • ダフネ（アラバマ州）：81日
  • ロングビュー（テキサス州）：78日
  • レイクチャールズ（ルイジアナ州）：78日
  • クレストビュー（フロリダ州）：77日
  • パナマシティ（フロリダ州）：77日
  • サンアントニオ（テキサス州）：74日
  • マートルビーチ（サウスカロライナ州）：72日
  • キリーン（テキサス州）：71日
  • オカラ（フロリダ州）：71日
  • ネープルズ（フロリダ州）：69日

一方で、販売までの日数が短い上位15市場は以下の通りだ。

販売までの日数が短い上位15市場（2026年2月）

（データが不完全なため、一部のみ掲載）

  • ランカスター（ペンシルベニア州）：9日
  • ハートフォード（コネチカット州）：10日

このように、米国の住宅市場は地域によって明確な二極化が進んでおり、在庫と販売期間の関係からその実態が浮き彫りになっている。

出典: Fast Company
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