미국 주택시장 ‘이분화’ 현상: 공급 과잉 지역과 공급 부족 지역으로 나뉘는 양상

주택시장 ‘이분화’ 현상, 공급 과잉과 부족 지역으로 나뉘어

미국 주택시장은 팬데믹 이후 급격한 변화로 인해 ‘이분화’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 주택 공급과 수요의 균형이 지역별로 극명하게 나뉘면서, 일부 지역은 공급 과잉으로 인한 가격 약세 현상을 보이고, 다른 지역은 공급 부족으로 인한 시장 과열이 지속되고 있다.

공급 과잉 지역: 매물 소요일수 증가로 확인

주택시장의 공급 과잉 여부는 ‘활성 인벤토리(Active Inventory)’와 ‘월별 공급 기간(Months of Supply)’을 분석해 확인할 수 있다. 매물이 빠르게 증가하고, 주택이 시장에 오래 머무는 경우, 이는 가격 약세 또는 시장 약화를 시사한다.

2022년 여름 이후 팬데믹 주택 붐이 끝나고 모기지 금리가 급등하면서, 전국적인 공급-수요 균형은 점차 구매자에게 유리한 방향으로 바뀌고 있다. 실제로 전국 활성 인벤토리는 전년 동기 대비 +8.1% 증가했으며, 팬데믹 이전(2019년) 수준보다 -13.6% 낮을 뿐이다. 이는 새로운 매물이 급증했기 때문이 아니라, 판매자들이 팬데믹 이후 더 큰 저항에 직면하면서 주택이 시장에 더 오래 머무르고 있기 때문이다.

주택 매물 소요일수 변화 추이

주택 매물이 팔리기까지 걸리는 평균 일수(median days to pending)는 팬데믹 이전과 비교해 다음과 같이 변화했다.

• 2019년 봄: 41일
• 2020년 봄: 36일
• 2021년 봄: 14일
• 2022년 봄: 10일
• 2023년 봄: 26일
• 2024년 봄: 25일
• 2025년 봄: 33일
• 2026년 봄: 39일

활성 인벤토리는 해당 월에 시장에 나와 있는 모든 매물(계약 대기 중인 매물 제외)을 의미한다. 주택이 팔리기까지 시간이 길어지면, 다음 달로 넘어가는 매물이 늘어나면서 활성 인벤토리가 자연스럽게 증가한다. 이는 새로운 매물이 급증하지 않더라도 발생할 수 있는 현상이다.

지역별 격차 심화: 동남부 지역은 매물 소요일수 급증

전국 250개 대도시권 주택시장을 분석한 결과, 2026년 2월 기준 매물 소요일수가 가장 긴 상위 15개 지역은 다음과 같았다.

• 애슈빌(노스캐롤라이나) — 105일
• 맥앨런(텍사스) — 86일
• 라레도(텍사스) — 83일
• 호마(루이지애나) — 83일
• 오스틴(텍사스) — 82일
• 대프니(앨라배마) — 81일
• 롱뷰(텍사스) — 78일
• 레이크찰스(루이지애나) — 78일
• 크레스트뷰(플로리다) — 77일
• 파나마시티(플로리다) — 77일
• 샌안토니오(텍사스) — 74일
• 마이틀비치(사우스캐롤라이나) — 72일
• 킬린(텍사스) — 71일
• 오칼라(플로리다) — 71일
• 네이플스(플로리다) — 69일

반면, 매물 소요일수가 가장 짧은 하위 15개 지역은 다음과 같았다(일부만 표기).

• 랭커스터(펜실베이니아) — 9일
• 하트퍼드(코네티컷) — 10일
• 앨런타운(펜실베이니아) — 11일
• 버펄로(뉴욕) — 12일
• 피츠버그(펜실베이니아) — 13일

주택시장 이분화의 원인

이 같은 지역별 격차는 주로 인구 이동 패턴, 경제적 요인, 주택 공급 구조의 차이로 발생한다. 동남부 지역은 상대적으로 저렴한 주택 가격과 이주 인구 증가로 인해 공급 과잉 현상이 두드러지는 반면, 동북부와 중서부 지역은 상대적으로 공급이 부족한 상태로 유지되고 있다.

"전국적으로는 주택 매물 소요일수와 활성 인벤토리가 팬데믹 이전 수준으로 회복되고 있지만, 지역별로見ると 공급 과잉과 부족이 공존하는 ‘이분화’ 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다."

전망 및 시사점

주택시장의 이분화 현상은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 특히, 이자율 인하가 예상되는 가운데, 일부 지역에서는 주택 수요가 회복될 가능성이 있지만, 공급 과잉 지역은 여전히 가격 약세 압력이 남아 있을 것으로 보인다. 구매자 입장에서는 지역별 차이를 면밀히 분석해 신중한 선택이 필요할 것이다.