בנייני מגורים בשמש: היצע הדירות החדשות שלא נמכרו מצטמצם, אך עדיין גבוה מהרגיל

היצע הדירות החדשות שלא נמכרו יורד, אך עדיין גבוה מהרגיל

בשנים האחרונות סבל שוק הדיור בארצות הברית מעודף היצע של דירות חדשות שלא נמכרו, במיוחד באזורי השמש (Sun Belt) כמו אריזונה, פלורידה וטקסס. לאחר שבשיאו של משבר הדיור בתקופת הקורונה נרשמו רק 32 אלף דירות חדשות שלא נמכרו (מרץ 2022), המספר זינק ל-134 אלף עד דצמבר 2025. עם זאת, נתונים חדשים מראים כי המספר ירד ל-119 אלף במרץ 2026, ירידה משמעותית יותר מהצפוי לעונה זו.

השינוי באסטרטגיית הבונים הגדולים

בתגובה להאטה בשוק, בוני הדירות הגדולים, כמו D.R. Horton ו-Toll Brothers, משנים את אסטרטגיית הייצור שלהם. במקום לבנות דירות לספק (spec homes) ללא הזמנות מראש, הם מעדיפים כעת הזמנות מראש (build-to-order), מה שמאפשר להם לשפר את הרווחיות ולהפחית עלויות אחזקה של מלאי.

דאג יארלי, לשעבר מנכ"ל Toll Brothers, אמר בכנס בנק אוף אמריקה ביוני 2025 כי עודף ההיצע יתפוגג עם הזמן, מכיוון שהבונים מפחיתים את מספר הדירות לספק בשווקים החלשים. "הבונים מתחילים פחות דירות לספק בשווקים הרכים, ואני מאמין שזה יתפוגג באופן טבעי עם הזמן", אמר.

נתוני D.R. Horton מראים שיפור משמעותי

D.R. Horton, הקבלן הגדול ביותר בארה"ב, דיווח על ירידה של 25% במספר הדירות שלא נמכרו מאז דצמבר 2025, וירידה של 35% לעומת השנה שעברה. פול רומנובסקי, מנכ"ל החברה, אמר במהלך שיחת ההכנסות באפריל 2026: "מספר הדירות שלא נמכרו נמצא ברמה הנמוכה ביותר מאז 2023, והחברה תמשיך לנהל את רמות המלאי בהתאם לתנאי השוק."

האם השוק חוזר למצב נורמלי?

למרות הירידה בהיצע הדירות שלא נמכרו, המספר עדיין גבוה מהממוצע ההיסטורי. מדד ResiClub למלאי דירות חדשות שלא נמכרו מראה כי למרות השיפור, השוק עדיין רווי יותר מהרגיל. המדד מודד את היחס בין מלאי הדירות שלא נמכרו למכירות חדשות, כאשר ציון גבוה מעיד על שוק רווי יותר.

המומחים מעריכים כי המגמה תימשך, וכי הבונים ימשיכו להפחית את מספר הדירות לספק עד שהשוק יתייצב. עם זאת, נדרש זמן עד שההיצע יגיע לרמות הנורמליות, במיוחד באזורי השמש שבהם הביקוש עדיין לא חזק כמו בעבר.

מה צפוי בעתיד?

הבונים הגדולים צופים כי בשנת 2026 הם ימשיכו להפחית את מספר הדירות לספק ולהגדיל את מספר ההזמנות מראש. זאת במטרה לשפר את הרווחיות ולהפחית את הסיכון של דירות שלא נמכרו. עם זאת, השוק עדיין רגיש לשינויים כלכליים, וצעדי הריבית של הבנק הפדרלי עשויים להשפיע על הביקוש בעתיד.

"הבונים מתחילים פחות דירות לספק בשווקים הרכים, ואני מאמין שזה יתפוגג באופן טבעי עם הזמן" — דאג יארלי, לשעבר מנכ"ל Toll Brothers