Costruttori immobiliari USA: D.R. Horton riduce le case invendute, cosa dice sul mercato

Il mercato immobiliare statunitense sta mostrando segnali di assestamento dopo la frenesia post-pandemica. I dati più recenti di D.R. Horton, il più grande costruttore di case del paese, rivelano una tendenza chiara: la riduzione delle abitazioni invendute, un indicatore chiave della salute del settore.

D.R. Horton: dai picchi post-pandemia a una gestione più equilibrata

Durante il boom immobiliare della pandemia, la domanda di case era così alta che le scorte di abitazioni completate e invendute si erano drasticamente ridotte. Nel secondo trimestre fiscale 2022, D.R. Horton aveva solo 600 case invendute, un dato in netto contrasto con le 4.700 unità registrate nel medesimo periodo del 2020. Tuttavia, con la fine del boom e il successivo raffreddamento del mercato, le scorte sono tornate a crescere.

Nel secondo trimestre fiscale 2025 (terminato il 31 marzo), le case invendute erano salite a 8.400. Ma già nel secondo trimestre fiscale 2026, il numero è sceso a 5.500, grazie a una strategia mirata a smaltire le scorte e ad allineare la produzione alle condizioni di mercato attuali.

Le strategie per ridurre le scorte invendute

Le abitazioni invendute rappresentano un costo per le società immobiliari: più a lungo rimangono sul mercato, maggiori sono i costi di gestione e la necessità di sconti per venderle. Durante la chiamata per i risultati del 21 aprile, il CEO di D.R. Horton, Paul Romanowski, ha sottolineato:

«Le case invendute sono diminuite del 25% da dicembre e del 35% rispetto a un anno fa. Sia il rapporto tra case invendute e inventario totale che quello delle abitazioni completate e invendute sono ai livelli più bassi dal 2023 per i immobili chiusi nel secondo trimestre».

«Ci aspettiamo che i nuovi cantieri nel terzo trimestre siano inferiori rispetto al secondo, e continueremo a gestire i livelli di inventario e gli spazi di costruzione in base alle condizioni di mercato».

Per raggiungere questo obiettivo, D.R. Horton ha adottato due misure principali:

• Rallentamento delle costruzioni speculative: L’azienda ha ridotto gli avvii di nuovi cantieri nel 2026, soprattutto nei mercati più deboli del Sunbelt, come alcune aree della Florida e del Texas.
• Maggiori incentivi alle vendite: La società ha aumentato gli sconti e le agevolazioni per i mutui, come i rate buydown, per stimolare la domanda. Romanowski ha confermato che gli incentivi rappresentano circa il 10% dei ricavi, un livello superiore alla media del settore, che si attesta tra il 4% e il 6% in periodi di mercato equilibrato.

I risultati: margini in compressione ma ordini in crescita

Nonostante la compressione dei margini lordi, D.R. Horton ha registrato un aumento degli ordini netti del 11% su base annua. Jessica Hansen, responsabile delle relazioni con gli investitori, ha dichiarato agli analisti:

«Ci aspettiamo che il margine lordo sulle vendite immobiliari si attesti al 19,7% o leggermente superiore nel terzo trimestre, grazie al risparmio sui costi di costruzione per gli immobili chiusi».

Questi dati suggeriscono che, sebbene il mercato stia attraversando una fase di transizione, le strategie adottate da D.R. Horton stiano dando i primi risultati positivi, con una riduzione delle scorte e un aumento della domanda sostenuta dagli incentivi.