미국 부동산 부동산 시장 전망 모기지 금리 주택 가격 주택 판매량 NAR affordability crisis 중고주택 주택 공급 부족

미국 기존 주택(중고주택) 판매량이 4월 들어 소폭 상승했지만, 전통적인 부동산 성수기임에도 불구하고 시장 활황은 나타나지 않았다. 전미부동산협회(NAR)에 따르면, 4월 기존 주택 판매량은 전월 대비 0.2% 증가한 연율 402만 채로 집계됐다. 그러나 이는 경제학자들이 예상했던 약 412만 채에 못 미치는 수치였다.

4월 판매량은 전년 동기 대비 변화가 없었다. 이는 2023년 이후로 약 400만 채 수준에서 정체된 상태로, 역사적 평균인 연 520만 채에 크게 못 미치는 수준이다. 또한 주택 가격은 전국적으로 상승세를 이어갔으며, 상승률은 다소 둔화된 모습이었다. NAR에 따르면, 4월 미국 주택 중간 가격은 전년 동기 대비 0.9% 상승한 41만 7,700달러를 기록해, 1999년 통계 작성 이후 4월 기준으로 역대 최고치를 경신했다. 주택 가격은 34개월째 연간 상승세를 이어가고 있다.

부동산 침체 장기화…affordability crisis 심각

미국 부동산 시장은 2022년 이후로 침체기에 접어들었다. 팬데믹 당시Record-low 금리에서 벗어나면서 모기지 금리가 급등한 이후, 기존 주택 판매량은 지난해 30년 만에 최저 수준으로 정체됐다. 올해 초 3개월 연속으로 전년 동기 대비 하락세를 보이며 부진한 흐름을 이어갔다.

"올해 봄 부동산 시즌(1월~4월)을 돌아보면, 작년 동기 대비 판매량 증가 가능성은 전혀 없습니다."
로렌스 윤(NAR 수석 경제학자)

소득 상승률이 주택 가격 상승률을 앞지르고 있지만, affordability crisis는 여전히 심각한 문제로 남아 있다. 특히 2020년대 초반 저금리 환경에서 주택 구매 열풍이 일면서 주택 가격이 급등했고, 이는 많은 잠재적 구매자들을 시장에서 배제시켰다. 또한 전국적인 주택 공급 부족도 장기화되고 있다. 수년간 평균 이하의 신규 주택 건설이 지속되면서 주택 부족 현상이 심화됐고, 이는 부동산 침체기에도 주택 가격을 지지하는 요인으로 작용했다.

금리 변동성 지속…구매 가능층은 기회 포착

4월 주택 구매는 지난 2~3월 계약이 체결된 것으로 추정된다. 프레디맥에 따르면, 30년 만기 모기지 평균 금리는 2~3월 동안 5.98%(3년 반 만에 최저 수준)~6.38% 사이에서 움직였다. 지난주 기준 평균 금리는 6.37%였다. 금리는 1년 전보다 낮지만, 이란 전쟁 이후 에너지 가격 급등으로 인한 인플레이션 우려로 변동성이 커지고 있다.

구매 능력이 있는 층은 시장에 나온 주택이 늘어나면서 혜택을 보고 있지만, 전체 재고량은 여전히 역사적 norma에 크게 못 미치는 수준이다. NAR에 따르면, 4월 말 기준 미판매 주택 재고는 147만 채로 전월 대비 5.8%, 전년 동기 대비 1.4% 증가했다. 이는 2019년 4월(183만 채) 이후 4월 기준으로 가장 많은 재고량이지만, 역사적 norma인 약 200만 채에는 여전히 못 미치는 수준이다.

출처: Fast Company
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